ONTWIKKELINGEN
Evenwichtig ondernemen in een wankele markt
Vanuit onze no-nonsense doorpakmentaliteit en gezonde financiële positie weten we ons bij Novaform en KlokGroep goed staande te houden in de turbulente markt waarin we acteren. Die markt lijkt alsmaar verder uit balans te geraken. Het absoluut tekort aan woningen neemt verder toe. Er is een schreeuwend tekort aan potentiële bouwlocaties en ambtelijke onderbezetting belemmert de snelheid in de realisatie van locaties die al in ontwikkeling zijn. Daarbij is de discrepantie tussen de behoefte aan kleinere en goedkopere woningen en het huidige aanbod van traditionele woningen tegen hoge prijzen groot.
ZORGEN OM BOUWPRODUCTIE
De markt van KlokHolding zit voor 90% op ‘Wonen’. Daarbij gaat het om nieuwbouw in uitleggebieden en binnenstedelijke gebieden, onderhoud en renovatie van woningen en transformaties van kantoorgebouwen naar woningen. Als KlokHolding vinden we het mede onze verantwoordelijkheid om woonwijken te realiseren met een goede verhouding in koop- en huurwoningen en betaalbare, middeldure en dure woningen. Wij maken ons zorgen over de opgave die er ligt om het woningtekort terug te dringen.
De politieke belangen lijken tegenstrijdig, bouwlocaties komen (te) moeizaam tot stand, en de ambtelijke capaciteit is ondergeschikt aan die opgave. Er wordt veel over gesproken en er is geld beschikbaar, toch is de praktijk weerbarstiger.
“Dat gaat ons de komende periode nog wel achtervolgen”, denkt Ton van de Klok, algemeen directeur. “Er zit een groot verschil tussen de ambitie die we met elkaar uitspreken en de manier waarop dit in de praktijk vorm krijgt.”
Daarnaast geeft het aantal aanvragen voor bouwvergunningen een vertekend beeld. Er zijn in 2020 heel veel bouwvergunningen aangevraagd in de aanloop naar de verscherpte regelgeving voor BENG (Bijna Energieneutrale Gebouwen) in 2021. Daardoor lijkt het alsof er een vloedgolf aan woningen aankomt, terwijl het gaat om vergunningsaanvragen waarvoor de bouw nog vooruitgeschoven wordt. We vermoeden dat het aantal vergunningsaanvragen in 2021 slechts 60% is van het aantal aanvragen in 2020. We krijgen er dus een harde dobber aan om de afgesproken aantallen te halen.
POLITIEKE PRIORITERING
Voor woningcorporaties ligt er een enorme opgave om betaalbare en ook kleinere woningen te realiseren. Dat zouden ze ook willen, maar de locaties zijn er niet en als die wel beschikbaar komen, liggen er hoge grondeisen onder en is de sociale opgave moeilijk realiseerbaar. Dat beter organiseren, dat kunnen woningcorporaties niet alleen, zeker niet met de huidige afdrachten die ze aan de overheid moeten betalen. De RO-afdelingen (Ruimtelijke Ordening) van veel gemeenten zijn onderbezet, vooral bij kleinere gemeenten. Ze krijgen de opgaven niet georganiseerd en dit zal de komende jaren zijn uitwerking krijgen.
De politieke prioritering zou anders moeten en daarom is het beter de Ruimtelijke Ordening op regionaal of bovenregionaal niveau te organiseren. Ton van de Klok: “Het zou goed zijn de overheid daar meer de hand in te laten nemen. In onze ogen zou wat dit betreft een oplossing liggen in het teruggaan naar een centraal ministerie van Wonen of VROM. Zodat provincies en gemeenten aangewezen krijgen wat er waar en wanneer gaat gebeuren. Nu zit het veel te veel op lokaal niveau, met alle tegenstrijdige belangen die daarbij komen kijken.”
AANSLUITEN BIJ DE VRAAG VAN WONINGCORPORATIES
Voor KlokHolding betekenen deze ontwikkelingen dat we ons in 2020 hebben toegelegd op de ontwikkeling van kleinere en goedkopere woningen. Met onze concepten proberen we onder andere aan te sluiten bij de vraag vanuit corporaties. Het concept Optimaat hebben we samen met comaker Emergo doorontwikkeld voor een- en tweepersoonshuishoudens in het goedkopere segment. Zodat we daarmee voor iedereen een woning kunnen bieden. En we hebben het eerste conceptuele hoogbouwproject opgeleverd dat we realiseerden met ons Wonivo-concept. Hiermee realiseren we goedkopere appartementen die ook geschikt zijn voor het sociale segment.
Ook op het gebied van onderhoud en renovatie werken we aan concepten die ervoor zorgen dat projecten sneller, goedkoper, duurzamer en met minder overlast gerealiseerd kunnen worden. Samen met woningcorporaties en andere bouwende partijen zoeken we naar mogelijkheden om in de massa samen te werken om projecten samen te voegen en veel woningen tegelijk te renoveren of onderhouden, zodat we door schaalvergroting kostenreductie tot stand brengen. Ook hier merken we dat de praktijk weerbarstig is. Van echte opschaling is nog geen sprake, maar ook hier geldt: de volhouders zullen winnen.
BUITENLANDSE VESTIGINGEN
De afgelopen jaren hebben onze werkzaamheden in Duitsland en Polen deels in het teken gestaan van het leren kennen van de markt, omdat de Poolse en Duitse woningmarkt niet vergelijkbaar zijn met de Nederlandse. Een woning kopen is in Nederland bijvoorbeeld onderdeel van een wooncarrière, waarbij je verhuist naar een andere woning als je situatie daarom vraagt, in Duitsland en Polen koopt men vaak maar eens in het leven een woning. Intussen heeft de route die we bij aanvang hebben ingezet zijn vruchten afgeworpen. Met de inzet van goede mensen en goede leiding die de ruimte hebben om de organisatie uit te bouwen en het juiste netwerk op te bouwen, ontstaat voldoende aanwas van nieuwe projecten.
DUURZAAMHEID EN MILIEU
Waar we in voorgaande jaren fors hebben ingezet op de energietransitie, ligt die voor de nieuwbouw nu zo’n beetje achter ons. Alle nieuwbouw leveren we al gasloos op. Wel hebben de nieuwe duurzaamheidseisen voor BENG op het gebied van energie veel invloed op onze projecten en de manier waarop we gebouwen ontwerpen. Daarnaast leeft de energietransitie nog wel heel sterk bij projecten rondom het verduurzamen van bestaand bezit van woningcorporaties. Daarom blijven wij samen met onze comakers voortdurend doorontwikkelen op het gebied van energietransitie, duurzaamheid en circulariteit. Meer daarover lees je hier.
COVID-19 EN DE GEVOLGEN VOOR DE MARKT
Tijdens de eerste lockdown, toen de ernst van de pandemie duidelijk werd, wisten we niet goed wat ons overkwam. We troffen maatregelen, op kantoor en op de bouw. We zijn er trots op dat we er samen, met alle medewerkers, comakers en opdrachtgevers, coronaproof de schouders onder hebben gezet, waardoor de meeste werkzaamheden op kantoor en op de bouw goed doorliepen. Uiteindelijk heeft dat ertoe geleid dat we in ons werk weinig last hebben gehad van covid-19. Verbazingwekkend, omdat bij iedere andere crisis tot op heden de woningmarkt daar extreem onder te lijden had. Als het economisch slecht gaat, stellen Nederlanders grote uitgaven uit en gaan ze sparen. Nu blijven ze woningen kopen. Schaarste, de extreem lage rente en het vele beschikbare geld zijn hier debet aan. Aan de ene kant zien we een enorme recessie met 4% krimp, en aan de andere kant worden de huizen juist duurder.
Alles bij elkaar opgeteld, heeft de pandemie nauwelijks impact gehad op onze cijfers. Slechts bij twee projecten liepen we wat vertraging op en er waren enkele beperkingen in toevoer van materieel dat uit het buitenland moest komen. We hadden scenario’s gemaakt om te anticiperen op bijvoorbeeld een stilvallende markt, maar dat is gelukkig allemaal niet uitgekomen.
POSITIEVE VOORUITZICHTEN
Zowel vanuit onze orderportefeuille, als voor de manier waarop we onze organisatie ingericht hebben en grip hebben op onze activiteiten, kijken we met vertrouwen naar de toekomst. Zoals gesteld heeft corona nauwelijks invloed gehad op de woningmarkt. ‘Post-corona-denkend’ zien we een grote vraag naar woningen in met name het goedkopere segment. Daar ligt ons aller opgave om een gezonde woningmarkt voor de middellange termijn te bewerkstelligen. Minder praten en vooral meer doen, is het adagium. Met elkaar moeten we snel meer bouwlocaties tegen betaalbare grondprijzen opleveren, zodat we naar een gezond en evenwichtig aanbod toe kunnen. Passend bij de grote vraag naar goedkopere woningen, zodat er meer evenwicht ontstaat en de exorbitante prijsstijgingen van woningen passé zijn. Daar hebben we met z’n allen baat bij.
Onze orderportefeuille bevat aan (grond)posities en gemaakte afspraken met gemeenten, corporaties en beleggers voor meer dan een miljard aan potentiële omzet. Dat betekent dat we de komende jaren voldoende werk in het vooruitzicht hebben. Een geruststellende gedachte die we graag inzetten om ons steentje bij te dragen aan de grote, ingewikkelde woningopgave.